Šema za novi Generalštab - pet ugovora umesto jednog: Ovako će izgledati novi kompleks

Predviđeno je da projekat bude realizovan kroz najmanje pet ugovora, pokazuju nacrti ovih dokumenta.

Iz njih se vidi da će odnos u zajedničkoj kompaniji biti 77,5% u korist strateškog partnera dok će Srbija imati 22,5% udela. Spram toga će imati i pravo glasa i vrednost dividende koju će dobijati. Firmu će osnovati sa početnim kapitalom od 10.000 evra što znači da će partner uplatiti 7.750 evra, a Srbija 2.250 evra, piše Forbes Srbija.

U odnosu na ove udele biće podeljeno i odlučivanje u preduzeću odnosno njegovoj skupštini. Srbija će imati i jednog predstavnika u Nadzornom odboru, a strani partner dva (NO imenuje direktora).

Finansiranje projekta, model viđen u Beogradu na vodi

Ono što je možda još bitnije jeste kako će biti finansirana realizacija projekta. Iz nacrta ugovora se vidi da će to biti iz prihoda od klijenata (što verovatno podrazumeva prodaju stanova u kompleksu), kredita banaka i kredita koje će strateški partner davati zajedničkom preduzeću. Obezbeđivanje ovog novca je zadatak partnera dok Srbija neće imati obavezu finansiranja projekta.

Ovaj model finansiranja primenjen je i u projektu Beograd na vodi gde Srbija takođe radi s partnerom iz Emirata.

S druge strane, strateški partner i njegove povezane firme će pružati usluge zajedničkom preduzeću i za to naplaćivati naknadu. Što je takođe nešto što je viđeno u projektu Beograd na vodi.

Nema menjanja propisa

Ono što je dodatno izazovno ili problematično jeste što bi Srbija ovim ugovorima uticala na svoj pravni poredak. Naime, iz njih se vidi da se komercijalnim ugovorima obavezuje da neće menjati pravni okvir na način koji bi onemogućio realizaciju ugovora. Pre svega, da neće dirati propise koji regulišu davanje zemlje u zakup i koji omogućavaju konverziju prava zakupa u pravo svojine. Kaže se da bi trebalo da budu trajno na snazi.

I da će, s druge strane, doneti određene podzakonske akte kako bi ugovori bili realizovani.

Na kraju, Srbija pristaje i na odredbe gde strateški partner donosi pojedine odluke po sopstvenom nahođenju i bez potrebe da naša država da pristanak.

Pet ugovora

Prvi i krovni ugovor je Investicioni ugovor. Njegovi potpisnici su kompanija Atlantic Incubation Partners LLC registrovana u američkoj državi Delaver (sa sedištem na Floridi), i država Srbija. I to je jedini ugovor koji potpisuje američka kompanija povezana sa Džaredom Kušnerom, zetom predsednika Donalda Trampa. Potpisnik s njegove strane je Ašer Abesera ispod čijeg imena stoji ime Kušnerove firme Affinity Global Development.

Potom sledi ugovor o osnivanju zajedničke kompanije. Međutim, umesto američke firme, potpisnik će biti njihova kompanija registrovana u Ujedinjenim Američkim Emiratima.

Sledi ugovor članova društva odnosno suvlasnika zajedničke kompanije o njihovim međusobnim pravima i obavezama – sa istim potpisnicima.

Četvrti ugovor je ugovor o zakupu zemljišta na 99 godina. Ugovor potpisuju firma iz Emirata i Republika Srbija (koju zastupa Direkcija za imovinu).

I na kraju, predviđen je i ugovor o prenosu udela u kojem su opet potpisnici firma iz Emirata i Srbija.

Međutim, ovi dokumenti ne ograničavaju mogućnost da bude zaključen još neki.

Tri kule i obgrljeni stari Generalštab

Jedno od diskrecionih prava koje je strateški partner dao sebi je i da menja projekat i da odabere dizajn. Dizajn zgrada neće biti odlučen na nekom arhitektonskom konkursu. Ono što se iz dokumentacije u koju smo imali uvid primećuje jeste namera da se potpuno iskoriste raspoložive parcele. Tri kule zauzeće gotovo sav raspoloživ prostor, a dve će, kako se može videti na slici, potpuno obgrliti zgradu Starog generalštaba koja ostaje zaštićena od rušenja. Kako se to stilski uklapa je veliko pitanje. Takođe, jedna od kula gotovo da dolazi do zgrade VII puka.

U specifikacijama se vidi da će tri kule imati 30 spratova odnosno do 135 metara visine. Biće udaljene 10 metara od ulice.

Unutrašnja površina objekata biće maksimalno 280.000 bruto kvadrata. Od toga je 187.000 ili dve trećine namenjeno za stanove. Kako je ranije najavljeno tu će biti 1.500 stanova. Za hotel je planirano 8.500 kvadrata, 3.000 za muzej, 7.500 za maloprodaju, a 74.000 za parking.

Investicioni ugovor 

Krovni ugovor sa Kušnerovom firmom u fokus stavlja realizaciju projekta i dve osnovne obaveze - da dve strane osnuju zajedničku kompaniju, a Srbija da toj kompaniji da u zakup zemljište na 99 godina i da to upiše u katastar.

Međutim, osnivanju kompanije prethodi ono što je nazvano prethodni uslovi, a o čemu je Forbes juče pisao. To je pre svega proglašenje ovog projekta za projekat od posebnog značaja za Srbiju, skidanje zaštite i rušenje svih objekata iznad i ispod zemlje odnosno "čišćenje" lokacije od svih tereta.

Srbija praktično ima dve godine od zaključenja ugovora da ispuni ove uslove. Njihovo neispunjavanje može biti osnov za raskid ugovora. Interesantno je da je proglašenje za projekat od posebnog značaja najurgentniji uslov. Za njega bi Srbija imala 21 dan od zaključenja ugovora.

Kada se sve ispuni pristupa se zaključenju ostalih ugovora, pre svega onih vezanih za osnivanje zajedničke kompanije. Odnosno njena registracija u APR-u.

Nakon što osnuju firmu, Srbiji teče rok od 90 dana da odobri zakup zemljišta na 99 godina i da ga upiše u katastar.

Troškovi raskida

U slučaju raskida ugovora, Srbija plaća strateškom partneru troškove raskida i preuzima njegov udeo u zajedničkoj kompaniji. Ti troškovi se sastoje od troškova koje je imao tokom realizacije transakcije i dodatnih 1.000.000 evra.

Interesantna je i odredba iz dela opštih odredbi gde se kaže da će Srbija o sopstvenom trošku nakon što strateški partner bude zahtevao, sada ili u bilo kom trenutku u budućnosti, izvršiti ili omogućiti izvršenje svih radnji ili potpisivanje svih dokumenata koje strateški partner bude smatrao neophodnim da mu obezbedi punu korist od prava datih ugovorom.

Takođe, strateški partner je sebi omogućio da ugovor ustupi svom povezanom licu bez potrebne saglasnosti Srbije.

Inače, merodavno pravo za ovaj ugovor je pravo Srbije, ali u slučaju spora, rešavaće se pred arbitražom Međunarodne privredne komore u Njujorku. Kao i većina drugih ugovora.

Ugovor o osnivanju zajedničke kompanije - osnivački akt

Potom u priču uskače firma osnovana u skladu sa zakonima Emirata. S njom se zaključuje ugovor o formiranju zajedničke kompanije odnosno definiše osnivački akt.

Ono što u nacrtu nije navedeno je naziv zajedničke kompanije niti njena delatnost i sedište.

U ovom ugovoru odnosno osnivačkom aktu preduzeća preciznije su definisane nadležnosti Skupštine društva, Nadzornog odbora i direktora.

Pored nekih zajedničkih nadležnosti generalno za sva privredna društva, izdvaja se recimo da će Nadzorni odbor određivati cene stanova, da će ovo telo odobravati angažovanje podizvođača i dobavljača i odobravati eventualnu prodaju zemljišta i druge materijalne imovine.

Kada je reč o direktoru, zanimljiva je i odredba da ukoliko Amerikanci odluče da zamene direktora, Srbija mora da se saglasi bez obzira na to da li je razrešenje osnovano.

Prodaja udela u kompaniji

Mnogo je interesantniji deo oko eventualne prodaje zajedničke kompanije. Dve strane se načelno slažu da ne prodaju svoje udele u firmi do završetka projekta, ali postoji mogućnost za to.

Jedna je da prenesu udeo na svoju povezanu firmu odnosno lice.

Ako bi jedan član rešio da proda svoj udeo, drugi bi imao pravo preče kupovine. I mora da mu se ponudi celokupni udeo.

Tek ako pokaže da nije zainteresovan ili ne odgovori na ponudu može da se ide na prodaju trećem licu. Ali i ta treća firma mora da preuzme celokupni udeo i obaveze iz ugovora.

I na kraju, može da se dogodi da stigne ponuda da neko kupi celu kompaniju. U tom slučaju oba partnera moraju da prodaju svoje udele.

Sve ove opcije detaljnije su razrađene u ugovoru suvlasnika zajedničke kompanije (ugovor članova društva).

Ugovor članova društva

Iz nacrta ovog ugovora vidi se da će firma registrovana u Emiratima biti firma povezana sa Atlantic Incubation Partners. Ko stvarno stoji iza nje, ne vidi se iz ovih dokumenata.

U ugovoru se dve strane pozivaju na međudržavni sporazum Srbije i UAE o zajedničkom interesu za razvoj projekta. Što ukazuje i zašto bi partner zapravo bio iz Emirata, a ne direktno iz SAD (s kojima Srbija nema sličan sporazum). Na osnovu tog sporazuma se pravi zajednička kompanija za realizaciju projekta Trump Tower.

Ovaj ugovor u mnogim delovima je sličan Investicionom ugovoru, ali je detaljniji. I ovde se ukazuje na obaveze Srbije u pogledu rušenja, skidanja zaštite, proglašenja za projekat od značaja za Srbiju, davanja zemlje u zakup… Kao i raspodela udela 77,5 naspram 22,5%.

Usluge kompaniji

U delu oko pružanja usluga zajedničkoj kompaniji eksplicitno se navodi da će strateški partner i njegova povezana lica biti isključivi pružaoci usluga zajedničkoj firmi. To su usluge marketinga i prodaje, koordinacije arhitektonskog projekta i inženjeringa i pomoćne usluge u izgradnji.

Dodaje se i da strateški partner po svom nahođenju može angažovati treća lica da pruže neke od ovih usluga.

Za ovaj posao ima pravo na naknadu za upravljanje u pogledu usluga od 5% mesečnih ukupnih troškova izgradnje. S druge strane, naknadu eksterno angažovanim licima plaća zajednička kompanija. Inače, navodi se i da je procenjena vrednost projekta "otprilike 500 miliona evra“.

Nešto niže u ugovoru stoji da su suvlasnici saglasni da su potpisivanjem ugovora odobreni poslovi sa povezanim licima za pružanje usluga i nisu potrebna dodatna odobrenja.

Završetak projekta

Ovaj ugovor postavlja obavezu Amerikancima da projekat u značajnoj meri završe u roku od osam godina.

S druge strane, to je uslovljeno blagovremenim ispunjavanjem obaveza Srbije. Takođe, ne bi smele da se dogode negativne okolnosti na tržištu koje bi bile štetne po uspeh projekta. I ne bi trebalo da se dogodi neki bitni negativni događaj (rat, neredi…).

U tim situacijama bi rok bio produžen. Ali, dodaje se i da se isključuje odgovornost strateškog partnera za nezavršavanje projekta u roku, „u najvećoj meri koliko je dozvoljeno merodavnim pravom“. Srbija bi u takvoj situaciji mogla da traži da proda svoj udeo Amerikancima ili da od njih otkupi njihov udeo.

Zadiranje u propise

U ovom ugovoru se vide i odredbe koje zadiru u pravni sistem Srbije. Prvi primer je eventualna izmena projekta ako je to neophodno za njegov uspeh. U tom slučaju Srbija mora da osigura da se izmeni Regulacioni plan. To mora da uradi što je pre moguće, a najkasnije u roku od šest meseci. I potom bi građevinska dozvola mogla da se izda na osnovu izmenjenog Regulacionog plana, bez potrebe da se menjaju prostorni, opšti ili plan detaljne regulacije.

Potom, Srbija se ugovorom obavezuje da građevinsku dozvolu izda ne kasnije od 40 radnih dana od uredno podnetog zahteva.

Takođe, investitor po svemu sudeći neće plaćati doprinos za uređenje građevinskog zemljišta. On će biti prebijen na osnovu troškova koje će imati za javne radove (uređenje komunalne infrastrukture, lokacije i sl). Ako nešto i ostane da se plati za doprinos, on će biti naplaćen tek po završetku projekta.

I povrh toga, potrebno je da Srbija usvoji podzakonske akte koji bi omogućili "prebijanje“ ovih troškova. Ako to ne uradi, to može biti osnov za potraživanje naknade štete pa čak i da partner proda svoj udeo.

Finansiranje

U domenu finansiranja takođe ima rešenja vrednih pomena. Na primer, ako to traže banke radi finansiranja, celokupna imovina (uključujući zemljište) može da se stavi pod hipoteku.

Definisan je i redosled otplate kredita. Prvo oni koji su uzeti od partnera po tzv. hitnim pozivima za uplatu kapitala. Potom se otplaćuje dug prema članu (strateškom partneru). Tek treće u redu su banke.

Prodaja i gašenje kompanije

Detaljnije nego Osnivački akt, ovaj ugovor razrađuje prodaju zajedničke kompanije.

Pored pomenutog prenosa udela na povezano lice, moguće je prodati svoj udeo trećem licu. Ali, u tom slučaju je drugog suvlasnika neophodno obavestiti ko kupuje i po kojoj ceni. Drugi suvlasnik ima pravo preče kupovine, ali ne mora da ga iskoristi. Ima 20 radnih dana da se izjasni i mora da prihvati ponuđenu cenu ako hoće da kupi. Pravo preče kupovine s druge strane ne važi ako se udeo prenosi povezanom licu.

Ako jedan suvlasnik odluči da proda svoj udeo, drugi može da mu se pridruži.

Posebna situacija je ako neko ponudi da kupi celu kompaniju. Tada i onaj suvlasnik koji nije nameravao da proda svoj udeo, to mora da učini. Međutim, zanimljivo je i to da je uslov da strateški partner prihvati ponudu. Ni u ovoj situaciji Srbija ne može da iskoristi pravo preče kupovine već mora da proda. Prodaja se vrši po tržišnim uslovima.

Po završetku projekta, partneri će ugasiti zajedničku kompaniju.

Odštete

Ako bi se Srbiji desilo da ne ispuni obaveze, strateški partner bi mogao, ali ne mora, da traži da mu Srbija proda svoj udeo ili da on proda Srbiji svoj. Uz to bi mogao da traži i naknadu štete.

Isto tako, svaki član ima pravo da traži da Srbija otkupi udeo strateškog partnera, ako za dve godine bude završeno manje od 30% projekta.

I na kraju, ako postoji povreda ugovora, strateški partner ili zajednička kompanija mogu da imaju potraživanje prema Srbiji. Ono se može prebiti od dividende koju bi Srbija dobila. I Srbija se stavljanjem potpisa na ugovor saglašava da može da se uradi takvo preusmeravanje novca.

Sporovi i po ovom ugovoru se rešavaju po srpskim zakonima, ali i pred arbitražom u Njujorku.

Ugovor o zakupu

Ovaj ugovor, zaključen u skladu sa međudržavnim sporazumom sa UAE, najpre definiše šta Srbija treba da ukloni sa parcela da bi ih dala u zakup.

Nakon zaključivanja ugovora, ostaje joj 10 dana da formalno preda parcele partneru. I potpisivanjem ugovora daje neopozivu saglasnost da se parcele koriste za izgradnju planiranih građevina. Kao i da se zakup upiše u katastar.

Definiše se i da se zakup može pretvoriti u svojinu kada se parcele privedu nameni. I to bez naknade. Čak se i zakup može preneti na treće lice pa to treće lice posle ima pravo na konverziju.

S druge strane, Srbija se obavezala i neće moći da otuđi parcele bez pisane saglasnosti zakupca.

Daje i neopozivu saglasnost da se zakup može preneti na povezano lice. Ono se može preneti i na kupca završenih zgrada, ali i na kupca objekata u izgradnji.

Jedino se po ovom ugovoru sporovi rešavaju pred sudom u Beogradu.

Daleko najmanji je ugovor o prenosu udela. Kako se navodi u ovom dokumentu firma iz Emirata je tzv. prenosilac udela, a Srbija tzv. sticalac. U njemu stoji da dve strane zaključuju ovaj ugovor kako bi sprovele raskid ugovora u slučajevima nakon formiranja zajedničke firme, a kako je to predviđeno Investicionim ugovorom.

Reč je po svemu sudeći o jednom okviru koji bi trebalo da postoji ukoliko eventualno dođe do situacije da se raskida ugovor. Tim ugovorom bi Srbija preuzela udeo Amerikanaca u zajedničkoj kompaniji