Šta su stambeni kompleksi i koliko ih ima u Srbiji?

Od drugog kvartala 2021. godine broj stambenih kompleksa na listi RGZ varirao je između deset i 15. Procenitelj i konsultant Milić Đoković za Biznis.rs kaže da je stvaran broj stambenih kompleksa u Srbiji sigurno veći od stotinu, koliko ih se, prema njegovim rečima, uklapa u definiciju Habitata - Konferencije UN o stanovanju i urbanom razvoju.

Naime, stambeni kompleks definiše se kao nezavisna, funkcionalna celina barem tri zgrade što, kako ističe Đoković, znači da je svaki novobeogradski blok zapravo stambeni kompleks.

- Isto važi i za kompleks za socijalno stanovanje "Kamendin" u Zemun Polju - dodaje, razbijajući predstavu da "stambeni kompleks" nužno znači luksuz i visoku cenu kvadrata.

Kompleksi koji se trenutno nalaze u pregledu RGZ više odgovaraju kriterijumu koji su koristili do 2021. godine, a to je "cena kvadrata na atraktivnim lokacijam". Tako su na aktuelnoj listi beogradski "Novi Dorćol", u kome je prosečna cena kvadrata u drugom kvartalu iznosila 4.335 evra, što je skuplje i od kvadrata u "Beogradu na vodi", takođe stambenom kompleksu gde se kvadrat u tom periodu plaćao u proseku 4.308 evra.

U kvartalnim izveštajima o stanju na tržištu nepokretnosti prati se, inače, promet stanova, kuća, poslovnih prostora, zemljišta i garažnih mesta, što znači da ako su u nekom kompleksu stanovi rasprodati ili nije bilo kupoprodaja, onda se neće ni naći na spisku.

Tako su se u oba ovogodišnja kvartalna izveštaja osim "Novog Dorćola" i "Beograda na vodi" našli još East Side na beogradskoj Zvezdari, Sunnyville na Paliluli, "Savske terase" sa Čukarice, kao i "Novi Bubanj" u Kragujevcu.

U prvom tromesečju RGZ je zabeležio promet u beogradskim stambenim kompleksima "Petica" i "K District" i novosadskom "Park Novi Residence", koji se nisu našli na spisku u drugom tromesečju, ali su se zato na njoj našli beogradski Elixir Garden, Big fashion park, Lux 51 i "Zemunske kapije", kao i novosadski Garden Hill.

Zašto na listi RGZ nema kompleksa poput novobeogradskih blokova ili brojnih sličnih naselja širom Srbije? Odgovor leži u tome da se prati samo novogradnja. Međutim, u novije doba izraz "stambeni kompleks" u javnosti je dobio drugačije značenje, slično kondominijumu.

- I kompleksi koji se nađu na listi RGZ su kondominijumskog tipa, zatvoreni ili poluzatvoreni, sa obezbeđenjem, domarima ili posebnim ponudama, poput bazena za stanare - objašnjava Đoković, uz napomenu da je postalo stvar prestiža živeti u takvim naseljima, što se odrazilo i na cenu kvadrata.

Kako pokazuju podaci RGZ, najskuplji kvadrat od 4.335 evra plaćen je u "Novom Dorćolu", dok je najpovoljniji u kragujevačkom "Novom Bubnju" i košta 1.263 evra, ili gotovo četiri puta manje. Po pravilu, ipak, kvadrati u takvim stambenim kompleksima su nešto skuplji od proseka opštine ili grada na čijoj su teritoriji.

- Investitorima takva situacija odgovara, pa ne očekujem da će cene kvadrata u takvim naseljima ići nadole, jer određena grupa kupaca ciljano bira takve stanove kako bi se "pohvalila" - objašnjava Đoković.

Praksa mu je, kako priča, pokazala da se neki brzo pokaju kada shvate da nisu računali na izloženost saobraćaju i buci na nekoj centralnoj lokaciji u Beogradu, pa čak i buci od aviona, ukoliko su odabrali stanove na visokim spratovima zgrada koje se nalaze na njihovoj trasi.

- U ovakvim slučajevima tržišna logika ustupa mesto ličnim preferencijama i to je cena koja se plaća - zaključuje Đoković.