Stan se vodi samo na muža ili ženu: Može li da bude prodat bez drugog supružnika?

Kupovina stana u braku često izgleda vrlo jednostavno. Kredit podigne jedan supružnik, kupoprodajni ugovor glasi na njegovo ime, a zatim se isto ime pojavi i u katastru.

Godinama niko ne razmišlja o tome.

Problem se obično pojavi tek kada dođe do razvoda, prodaje nekretnine, nasleđivanja ili kada jedan supružnik poželi da stanom raspolaže bez drugog.

Tada mnoge iznenadi činjenica da ime u katastru nije uvek jedini odgovor na pitanje kome stan pripada.

Porodični zakon propisuje da imovina koju su supružnici stekli radom tokom trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Zakon dalje kaže da supružnici takvom imovinom upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.

Jedno ime u katastru ne rešava automatski pitanje vlasništva

Posebno je važan član 176. Porodičnog zakona.

Njime je propisano da se, pod određenim uslovima, smatra da je upis nepokretnosti izvršen na ime oba supružnika čak i kada je u javnom registru upisan samo jedan.

Postoje, naravno, izuzeci – na primer ako postoji pisani sporazum o deobi zajedničke imovine, bračni ugovor ili sudska odluka kojom su prava supružnika drugačije određena.

To praktično znači da supružnik ne bi trebalo da polazi od jednostavne logike: „Stan se vodi na mene, dakle mogu sam da ga prodam.“

Ako je nekretnina zajednička bračna imovina, raspolaganje njome nije samo pitanje imena upisanog u katastar.

I aktuelna pravila katastra predviđaju upis zajedničke svojine po osnovu sticanja tokom braka, uz određene izuzetke i mogućnost da supružnici izjavom urede status nepokretnosti u skladu sa zakonom.

Ali nije svaki stan kupljen ili dobijen tokom braka zajednički

Ovde postoji važna razlika.

Ako je neko stan imao pre sklapanja braka, takva nekretnina po pravilu predstavlja njegovu posebnu imovinu.

Posebna imovina može biti i ono što jedan supružnik tokom braka stekne nasleđem ili poklonom, kao i u drugim slučajevima koje zakon prepoznaje.

Zato nije dovoljno pitati samo: „Da li su bili u braku kada je stan upisan?“

Potrebno je utvrditi kako je nekretnina stečena.

Stan koji je muž nasledio od roditelja i stan koji je tokom braka kupljen novcem stečenim radom supružnika nisu ista pravna situacija, čak i ako se oba u katastru vode samo na muža.

Šta ako jedan supružnik ipak proda zajedničku nekretninu?

U praksi upravo tada nastaju najteži sporovi.

Domaća pravna praksa poznaje slučajeve u kojima jedan supružnik, upisan kao vlasnik, zaključi ugovor o prodaji zajedničke nepokretnosti bez saglasnosti drugog. Tada se mogu otvoriti pitanja punovažnosti pravnog posla, prava drugog supružnika, ali i položaja kupca, zbog čega konkretan slučaj može zahtevati sudsko rešavanje.

Zbog toga je mnogo pametnije status nekretnine razjasniti pre potpisivanja ugovora, a ne kada je stan već prodat i novac promenio vlasnika.

Za kupca je takođe važno da ne proverava samo površinu stana, terete i ime vlasnika, već i okolnosti koje mogu biti relevantne za pravo raspolaganja.

Katastar jeste prvo mesto na kojem proveravamo nekretninu, ali kada je reč o imovini stečenoj u braku, jedno ime na ekranu ne mora da znači da iza njega postoji samo jedan vlasnički interes.