Kupujete prvi stan? Evo kako da dobijete od države povrat PDV-a i koja dokumenta su vam potrebna

Kupovina prvog stana jedan je od najvećih finansijskih koraka, a mnogi kupci ne znaju da pod određenim uslovima mogu da ostvare povrat dela novca, odnosno poresko oslobođenje.

Prvo i najvažnije pravilo glasi: povrat PDV-a odnosi se na prvi promet novoizgrađenog stana koji kupac kupuje neposredno od investitora – obveznika PDV-a.

Kod starogradnje nema povrata PDV-a, jer PDV nije ni obračunat. Kupac prve nekretnine, međutim, može da bude oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. U oba slučaja primenjuju se ograničenja u pogledu kvadrature i vlasništva nad ranijim nekretninama.

Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?

Pravo na refundaciju ima kupac koji ispunjava sledeće uslove:

• punoletni je državljanin Republike Srbije;

• ima prebivalište na teritoriji Srbije;

• kupuje svoj prvi stan;

• od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije imao stan u svojini, zajedničkoj svojini ili susvojini na teritoriji Srbije;

• kupuje novoizgrađeni stan u prvom prometu od investitora koji je obveznik PDV-a;

• ugovorenu cenu stana sa PDV-om u potpunosti je uplatio na račun investitora.

Čak i veoma mali suvlasnički deo stana koji je kupac imao nakon 1. jula 2006. godine može da bude prepreka za ostvarivanje olakšice. To se može odnositi i na deo stana stečen nasledstvom ili poklonom, pa je važno proveriti vlasničku istoriju pre potpisivanja ugovora.

Pod prvim stanom ne podrazumeva se samo stan u zgradi. Poreska uprava navodi da to može biti i porodična stambena zgrada, svojinski udeo na stanu ili zajednički, odnosno svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi.

Da li povrat PDV-a važi i za starogradnju?

Povrat PDV-a ne važi za starogradnju. Razlog je jednostavan: kod prometa ranije korišćenog stana ne obračunava se PDV, već porez na prenos apsolutnih prava.

Kupac prvog stana u starogradnji zato ne dobija novac nazad, već može da bude oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za zakonom propisanu površinu.

Dakle, razlika izgleda ovako:

Presudno nije samo to kako je stan oglašen, već kakav poreski tretman ima konkretna prodaja. Zbog toga pre kupovine treba proveriti da li je reč o prvom prometu novoizgrađenog stana i da li je prodavac obveznik PDV-a.

Za koliko kvadrata može da se dobije povrat?

Kupac prvog stana ima pravo na povrat PDV-a za površinu do 40 kvadratnih metara.

Za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove može se dobiti refundacija za dodatnih 15 kvadratnih metara.

To u praksi znači:

• samac – do 40 kvadrata;

• kupac i jedan član domaćinstva – do 55 kvadrata;

• kupac i dva člana domaćinstva – do 70 kvadrata;

• kupac i tri člana domaćinstva – do 85 kvadrata.

Ako je stan veći od površine za koju kupac ima pravo na refundaciju, povrat se obračunava samo za priznatu kvadraturu. Kupac, dakle, ne gubi potpuno pravo zato što je stan veći, već za višak kvadrata nema refundacije.

Na primer, ako osoba koja živi sama kupi stan od 60 kvadrata, može da traži povrat PDV-a koji se odnosi na 40 kvadrata, dok za preostalih 20 kvadrata nema pravo na refundaciju.

Ista ograničenja – 40 kvadrata za kupca i po 15 za članove domaćinstva – primenjuju se i prilikom oslobođenja od poreza na prenos apsolutnih prava kod starogradnje.

Ko se smatra članom porodičnog domaćinstva?

Prema objašnjenju Poreske uprave, porodično domaćinstvo predstavlja zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana i određenih članova porodice koji imaju isto prebivalište kao kupac.

To mogu biti:

• supružnik;

• kupčeva deca i usvojenici;

• deca i usvojenici supružnika;

• kupčevi roditelji i usvojitelji;

• roditelji i usvojitelji supružnika.

Nije dovoljno samo srodstvo. Član domaćinstva mora da ima isto prebivalište kao kupac i da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini u Srbiji.

Dobro razmislite pre nego što prijavite članove domaćinstva

Uključivanje supružnika, deteta ili drugog člana domaćinstva donosi dodatnih 15 kvadrata za refundaciju, ali ima i važnu posledicu.

Član porodice za kojeg je jednom iskorišćena refundacija PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava ne može kasnije ponovo da koristi istu olakšicu kada bude kupovao svoj prvi stan.

Zbog toga roditelji treba dobro da razmisle da li će maloletno ili punoletno dete uključiti u zahtev samo da bi dobili povrat za dodatnih 15 kvadrata. Time dete može izgubiti mogućnost da u budućnosti iskoristi poresku olakšicu prilikom kupovine svoje nekretnine.

Koliko novca kupac može da dobije?

Na prvi promet stana obračunava se PDV po stopi od 10 odsto. Međutim, kada je u oglasu ili ugovoru navedena konačna cena „sa PDV-om“, iznos poreza nije 10 odsto od te konačne cene, već je već sadržan u njoj.

Na primer, ako konačna cena stana sa PDV-om iznosi 110.000 evra, osnovica je 100.000, a PDV 10.000 evra. Iznos refundacije zatim zavisi od kvadrature za koju kupac i članovi domaćinstva ispunjavaju uslove.

Refundira se stvarno iskazani PDV, odnosno njegov srazmerni deo, a ne proizvoljno obračunatih 10 odsto od ukupne cene.

Šta je potrebno za povrat PDV-a kod novogradnje?

Kupac podnosi obrazac RFN – Zahtev kupca prvog stana za refundaciju PDV-a nadležnoj filijali Poreske uprave prema mestu sedišta investitora.

Prema vodiču Poreske uprave iz aprila 2026. godine, uz zahtev su potrebni:

1. overena izjava IKPS PDV da kupac kupuje prvi stan;

2. izvod iz matične knjige rođenih;

3. uverenje o državljanstvu;

4. dokaz o prebivalištu – očitana lična karta, overena kopija lične karte ili potvrda o prebivalištu;

5. overena kopija kupoprodajnog ugovora;

6. fiskalni račun na kojem je iskazan PDV;

7. dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV-om u potpunosti uplaćena na tekući račun prodavca;

8. dokaz lokalne poreske administracije da kupac od 1. jula 2006. godine do overe ugovora nije bio obveznik poreza na imovinu na stanu u Srbiji.

Ako se refundacija traži i za članove porodičnog domaćinstva, potrebni su i dokumenti koji dokazuju srodstvo, zajedničko prebivalište i činjenicu da ti članovi u navedenom periodu nisu imali stan.

Za supružnika se, na primer, dostavlja izvod iz matične knjige venčanih, a za dete izvod iz matične knjige rođenih.

Poreska uprava može podatke iz službenih evidencija da pribavi sama, uz pisanu saglasnost podnosioca zahteva. Kupac može i da izjavi da će određena dokumenta pribaviti lično.

Kada se podnosi zahtev?

Zahtev za refundaciju može se podneti kada je ispunjen uslov da je cena stana sa PDV-om u potpunosti plaćena na račun investitora. Ostali uslovi moraju biti ispunjeni na dan overe ugovora.

Nadležni poreski organ, nakon provere dokumentacije, donosi rešenje u roku od 30 dana od podnošenja zahteva. Prema vodiču Poreske uprave, refundacija se obavlja u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Zahtev se ne predaje prema prebivalištu kupca niti prema mestu na kojem se zgrada nužno nalazi, već nadležnoj filijali Poreske uprave prema sedištu investitora.

Kako se ostvaruje oslobođenje za starogradnju?

Kod kupovine starogradnje postupak je drugačiji. Ne podnosi se zahtev za vraćanje PDV-a, već se traži oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava.

Kada javni beležnik potvrdi kupoprodajni ugovor, on priprema poresku prijavu PPI-4/1 i prateću dokumentaciju, a zatim ih elektronskim putem prosleđuje nadležnim organima.

Za odlučivanje o oslobođenju potrebni su:

• original ili overena kopija kupoprodajnog ugovora;

• overen obrazac IKPS-PPAP – izjava kupca prvog stana;

• izvod iz matične knjige rođenih;

• uverenje o državljanstvu;

• dokaz o prebivalištu;

• dokaz lokalne poreske administracije da kupac od 1. jula 2006. godine nije bio obveznik poreza na imovinu na stanu;

• odgovarajući dokazi za članove domaćinstva, ako se olakšica traži i za njih.

Ako je stan veći od priznate površine, porez na prenos apsolutnih prava plaća se na deo koji prelazi oslobođenu kvadraturu.

Ko nema pravo na poresku olakšicu?

Pravo na refundaciju ili oslobođenje, između ostalog, nema:

• kupac koji je od 1. jula 2006. godine imao stan ili deo stana u Srbiji;

• kupac koji je već iskoristio refundaciju PDV-a ili oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava;

• član domaćinstva za kojeg je ta pogodnost ranije već iskorišćena;

• kupac novogradnje koji cenu sa PDV-om nije u potpunosti uplatio na propisani račun;

• kupac stana koji se ne prodaje u prvom prometu od investitora – obveznika PDV-a, kada traži refundaciju PDV-a.

Najvažnija razlika koju kupci treba da zapamte

Kupac prve nekretnine može da ostvari olakšicu i kod novogradnje i kod starogradnje, ali ona nema isti naziv niti isti postupak.

Kod novogradnje u prvom prometu traži se refundacija PDV-a, dok se kod starogradnje ostvaruje oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava. U oba slučaja osnovno pravo iznosi do 40 kvadrata za kupca i dodatnih 15 kvadrata za svakog člana domaćinstva koji ispunjava uslove.

Pre potpisivanja ugovora zato treba proveriti poreski status prodaje, vlasničku istoriju kupca i članova domaćinstva, kao i posledice prijavljivanja dece ili supružnika radi dobijanja dodatne kvadrature.