Kupovina stana u Srbiji: Ovo je porez koji mnogi zaborave, a može skupo da vas košta

Dobro poznavanje pravila o ovom porezu može značajno da olakša kupovinu i spreči nepredviđene troškove. Evo ko ga plaća, kolika je poreska stopa, ko ima pravo na oslobođenje i koje su obaveze kupaca tokom 2026. godine.

Šta je porez na prenos apsolutnih prava?

Porez na prenos apsolutnih prava plaća se prilikom prenosa prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Ova obaveza, prema Zakonu o porezima na imovinu, uglavnom se odnosi na kupovinu stanova i kuća u starogradnji, piše portal Nekretnine.rs.

S druge strane, prilikom kupovine novogradnje direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a ne plaća se ovaj porez, već porez na dodatu vrednost (PDV). Za istu nekretninu kupac ne može biti obavezan da plati oba poreza.

Poreska obaveza postoji i u posebnim slučajevima, poput sticanja nekretnine na osnovu pravosnažne sudske odluke ili u izvršnom postupku.

Koliko iznosi porez?

Tokom 2026. godine porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto od vrednosti nepokretnosti.

To znači da će za stan vredan 70.000 evra porez iznositi 1.750 evra.

Poreska osnovica određuje se prema ceni navedenoj u kupoprodajnom ugovoru, ali ona ne sme biti niža od tržišne vrednosti. Ukoliko nadležni organ proceni da je prijavljena cena nerealno niska, može u roku od 60 dana da utvrdi novu poresku osnovicu prema tržišnoj vrednosti nekretnine.

Kupci imaju pravo da traže terensku procenu ukoliko smatraju da je vrednost nekretnine pogrešno procenjena.

Ko plaća porez - kupac ili prodavac?

Prema zakonu, poreski obveznik je prodavac nekretnine, jer ostvaruje prihod od prodaje.

Međutim, praksa na tržištu pokazuje da se u najvećem broju slučajeva ugovorom predviđa da porez plati kupac. U tom slučaju kupac u ime prodavca podnosi poresku prijavu i izmiruje obavezu, dok prodavac formalno ostaje poreski obveznik.

Ukoliko porez ne bude plaćen, nadležni organ može dug naplatiti od bilo koje ugovorne strane.

Ko ne mora da plati porez?

Najznačajnija poreska olakšica odnosi se na kupce prvog stana.

Pravo na oslobođenje imaju punoletni državljani Srbije sa prebivalištem u zemlji koji od 1. jula 2006. godine do overe ugovora nisu imali u svojini ili suvlasništvu nijednu nepokretnost.

Oslobođenje važi za stan do 40 kvadratnih metara, uz dodatnih 15 kvadrata za svakog člana porodičnog domaćinstva. Ako je stan veći od propisane površine, porez se plaća samo na kvadraturu koja prelazi dozvoljeni limit.

Važno je razlikovati poresko izuzeće od poreskog oslobođenja. Kod novogradnje koja podleže PDV-u porez na prenos apsolutnih prava se uopšte ne plaća, dok kod oslobođenja obaveza postoji, ali država pod određenim uslovima oslobađa kupca njenog plaćanja.

Koja dokumentacija je potrebna?

Za ostvarivanje prava na oslobođenje potrebno je dostaviti kompletnu dokumentaciju, među kojom su:

- overen kupoprodajni ugovor;
- fotokopije ličnih karata kupca i prodavca;
- uverenje o državljanstvu;
- izvod iz matične knjige rođenih;
- potvrda o prebivalištu;
- potvrda lokalne poreske administracije da kupac nije posedovao nepokretnost;
- overena izjava da kupuje prvi stan;
- ovlašćenje prodavca za vođenje poreskog postupka.

Za članove domaćinstva takođe je potrebno dostaviti odgovarajuće potvrde o prebivalištu i dokaz da nisu posedovali nekretnine.

Kako danas izgleda postupak?

Zahvaljujući digitalizaciji, kupci više ne podnose samostalno poresku prijavu.

Javni beležnik nakon overe kupoprodajnog ugovora po službenoj dužnosti u roku od 24 časa dostavlja potrebnu dokumentaciju lokalnoj poreskoj administraciji i katastru, čime se automatski pokreće poreski postupak.

Od 1. januara 2025. godine, a tako i tokom cele 2026, poslove utvrđivanja, naplate i kontrole ovog poreza preuzele su jedinice lokalne samouprave, odnosno opštine i gradovi.

Porez dospeva za plaćanje u roku od 15 dana od prijema poreskog rešenja. Ukoliko se uplata izvrši u tom roku, kamata se ne obračunava.

Šta ako porez nije plaćen?

Kašnjenje sa plaćanjem povlači obračun zatezne kamate, čime ukupno dugovanje raste.

U težim slučajevima neplaćanje ili neprijavljivanje poreske obaveze može dovesti do prekršajne ili čak krivične odgovornosti, kao i do prinudne naplate.

Zbog toga stručnjaci savetuju da se pre kupovine nekretnine pažljivo isplaniraju svi troškovi, proveri pravo na eventualno poresko oslobođenje i na vreme pripremi kompletna dokumentacija.

Dobra priprema može značajno pojednostaviti čitav postupak i omogućiti da kupovina novog doma protekne bez neprijatnih iznenađenja.