Kuća je njegova od pre braka, ali ste je renovirali 20 godina: Šta vam pripada posle razvoda

Kuća je kupljena pre braka ili nasleđena od roditelja. U trenutku venčanja nije vredela mnogo, ali su tokom narednih 20 godina supružnici u nju ulagali gotovo sve što su zarađivali. Promenili su krov, uveli centralno grejanje, renovirali kupatilo, zamenili instalacije i dogradili još jedan sprat.

Kada dođe do razvoda, vlasnik nekretnine često smatra da je stvar jednostavna – kuća je njegova jer je tako upisana u katastru. Drugi supružnik, međutim, veruje da mu pripada polovina, pošto je godinama učestvovao u njenom renoviranju.

Istina je između te dve krajnosti.

Kuća ostaje posebna imovina, ali ulaganja menjaju računicu

Prema Porodičnom zakonu, imovina koju je neko stekao pre sklapanja braka predstavlja njegovu posebnu imovinu. Isto važi za nekretninu koju supružnik tokom braka dobije nasleđem ili na poklon.

To znači da kuća ne postaje automatski zajednička samo zato što je brak trajao dve ili tri decenije. Međutim, zakon posebno uređuje slučaj u kojem je tokom zajedničkog života radom ili novcem supružnika povećana vrednost te posebne imovine.

Ukoliko je uvećanje vrednosti neznatno, drugi supružnik može da traži novac srazmerno svom doprinosu. Ako je vrednost kuće znatno povećana, može da traži i vlasnički udeo u nekretnini.

Nije isto okrečiti zidove i dograditi čitav sprat

Zakon ne propisuje tačan novčani iznos ili procenat posle kojeg ulaganje postaje „znatno“. Zato se svaki slučaj posmatra zasebno.

Krečenje, promena nekoliko sanitarija ili uobičajeno održavanje najčešće neće imati isti značaj kao dogradnja sprata, potpuna rekonstrukcija, zamena krova, uvođenje grejanja i izgradnja novih prostorija. Ipak, ni veliki broj radova sam po sebi nije dovoljan, mora se utvrditi koliko su oni zaista povećali tržišnu vrednost kuće.

Sud zbog toga obično angažuje građevinskog veštaka, koji procenjuje vrednost nekretnine pre ulaganja, vrstu i obim izvedenih radova, kao i vrednost kuće nakon renoviranja.

Drugi supružnik ne dobija automatski polovinu kuće

Česta zabluda je da ulaganje zajedničkog novca automatski donosi polovinu nekretnine. Pravo se, međutim, određuje srazmerno stvarnom doprinosu i povećanju vrednosti kuće.

Ako je kuća pre renoviranja vredela 60.000 evra, a nakon radova vredi 100.000 evra, uvećanje iznosi 40.000 evra. Ukoliko se utvrdi da je drugi supružnik doprineo polovini tog uvećanja, njegov doprinos bi u ovom pojednostavljenom primeru vredeo 20.000 evra. To ipak ne znači da će u svakom postupku dobiti baš petinu kuće, jer konačna računica zavisi od veštačenja, porekla novca, rada oba supružnika i postavljenog tužbenog zahteva.

Vrhovni sud je u jednoj odluci prihvatio da doprinos od 15 odsto predstavlja znatno povećanje posebne imovine i osnov za suvlasnički udeo od 15 odsto. Sud je naglasio da se utvrđuju vrednost izvedenih radova, uložena sredstva, rad i osobe koje su učestvovale u povećanju vrednosti nekretnine. 

Doprinos nije samo novac uplaćen majstorima

Prilikom podele imovine ne posmatraju se isključivo plate i bankovni izvodi. Zakon među okolnostima važnim za doprinos prepoznaje i vođenje domaćinstva, staranje o deci, brigu o imovini i druge poslove koji su omogućili da se porodična sredstva ulažu u kuću.

Zato supružnik koji nije imao veću platu, ali je vodio domaćinstvo, čuvao decu ili lično učestvovao u radovima, nije automatski bez prava. Ipak, svoj doprinos mora da dokaže.

Najvažniji mogu biti računi za materijal, ugovori sa izvođačima, bankovni izvodi, dokazi o kreditu, fotografije kuće pre i posle renoviranja, građevinska dokumentacija i iskazi svedoka koji znaju ko je plaćao i radio.

Upis samo na jedno ime nije kraj priče

Činjenica da kuća u katastru glasi samo na supružnika koji ju je nasledio ili kupio pre braka potvrđuje njegovo prvobitno vlasništvo, ali ne rešava pitanje kasnijeg povećanja vrednosti.

Ako nema dogovora, drugi supružnik mora sudskim putem da traži novčanu naknadu ili utvrđivanje suvlasničkog udela. Zato je važno pravilno postaviti zahtev: novac se traži kada je povećanje neznatno, dok se kod znatnog povećanja može tražiti udeo u nepokretnosti.

Maloletno dete može dodatno promeniti situaciju

Čak i kada kuća ostane posebna imovina jednog roditelja, Porodični zakon predviđa mogućnost prava stanovanja za maloletno dete i roditelja koji vrši roditeljsko pravo, ako nemaju svojinu na useljivom stanu. To pravo može trajati do punoletstva deteta, osim ako bi njegovo priznavanje predstavljalo očiglednu nepravdu za drugog roditelja.

Zato pitanje vlasništva, udela u renoviranoj kući i prava da se u njoj nastavi život nisu uvek ista pravna pitanja.

Vlasnik zadržava ono što je uneo u brak, ali ne mora da zadrži i celokupnu vrednost koju je kuća stekla zajedničkim ulaganjem. Drugi supružnik može dobiti novac ili deo nekretnine, ali ne automatski polovinu, već ono što odgovara dokazanom doprinosu i povećanju vrednosti kuće.

Naslovna fotografija FOTO: Unsplash/Sven Mieke